온타리오 외국인 취득세의 실제적인 적용 – 분양콘도의 경우

cbmpress/Toronto (칼럼: 이규선 모기지)

이번호에서는 주택 구매 시 납부해야 하는, 외국인세라고도 불리는 NRST(Non-Resident Speculation Tax)에 관해 다루어 보고자 합니다. 이와 관련한 기사가 이미 많고 또 많이 알려져 있으나 실제적인 적용 부분을 다룬 기사들을 찾기 어려워 간단히 살펴보고자 합니다. 실제적인 상담은 변호사나 회계사를 통해서 하시기를 권해 드리고 이번 기사는 참조만 하십시오.

많은 분들이 이미 아시는 바와 같이 밴쿠버에서 시행하던 외국인세를 2017년 4월 1일부터 the Greater Golden Horseshoe (GGH) 지역의 주택 구매 시 15%를 적용하기 시작한 것이 처음이었습니다. 그리고 그 당시에는 몇 가지 Rebate을 받을 수 있는 조건들이 지금보다는 많았습니다.

NRST는 2022년 3월 30일 이후로는 온타리오 전역으로 그리고 20%로 증가하였습니다. 그리고 2022년 9월 25일 이후부터는 25%로 올랐습니다. 따라서, 지금 온타리오에서 외국인이 주택을 구매하려면, 주택 가격의 25%를 NRST로 내셔야 합니다. 

(2023년 1월 1일부터 외국인 주택 구매 금지법이 발효되어 외국인 중에서는 외국인 근로자나 일정 요건을 갖춘 유학생, 외교관이나 국제기구 직원 등만 주택을 구매할 수 있습니다. 근로자의 경우 주택 구매 4년 전부터 3년 동안 근로 경력이 있어야 하고 유학생은 주택 구매 이전 5년간 매년 244일 이상 캐나다에 체류했어야 합니다.)

그러면, 만일 외국인이 2017년 3월에 토론토 다운타운에 분양콘도를 계약하고 2023년 5월에 클로징하게 된다면 어떻게 될까요? NRST를 한 푼도 내지 않으셔도 됩니다. 2018년이나 2019년에 분양콘도 계약을 하고 2023년에 클로징을 하게 된다면 NRST를 15%만 내시면 됩니다.

2022년 3월 30일 이후로는 주택을 구매한 후 4년 이내에 영주권을 받을 경우에만 NRST를 환급받을 수 있습니다. 하지만, 그 이전에는 주택 구매 후 2년 이상 Full Time 유학생으로 공부한 경우와 외국인 노동자로 합법적으로 주택구매 후 1년 동안 Full Time으로 지속적으로 일한 경우에도 환급받을 수 있는 조건이 있었습니다. 

따라서 2017년 4월 1일 이후, 2022년 3월 30일 이전에 분양콘도를 계약한 경우라면, 해당 조건에 적용을 받아 NRST 환급을 받을 수 있습니다. 아마도 2023년이나 2024년에 클로징하는 콘도를 구매하신 고객분들은 대부분이 여기에 해당하지 않을까 생각합니다.

따라서, 현재 NRST 세금이 25%이고 환급 조건도 4년 이내 영주권자가 되는 것뿐이지만, 실제로 본인에게 적용되는 규정은 그 이전 규정일 가능성이 많습니다. 따라서 지레짐작으로 염려하고 걱정하는 것보다는 변호사 등의 전문가들과의 상담을 통해 자신이 부담해야 할 세금이 얼마인지,

환급을 받을 수 있는 조건이 되는지 등을 꼼꼼히 살펴보시는 것이 좋습니다.

컬럼제공 : 이규선 모기지
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