“사채는 강매(Power of Sale)의 전주곡” (상)캐나다 한국일보
융자기간의 융통성, 스트레스 테스트 없어
대신 이자 높고 이자만 갚아… 원금은 그대로
◆광역토론토 주택강매(파워세일)의 절반은 사금융 체납 때문이다.
많은 국민이 개인들로부터 사채를 얻는다. 은행이나 신용조합 같은 전통 금융기관에서 돈을 빌릴 수 없기 때문이다.
온타리오주의 사채 비율은 2021년 72%가 올라 224억 달러가 됐다. 온주금융감독원(Financial Services Regulatory Authority·FSRA)에 의하면 2019년에는 130억 달러였다.
이에 따라 업계서는 차용인들의 체납과 부도수표를 우려하는 정도가 됐다. 대체로 사채모기지 중 5∼10%가 부도를 낼 것으로 추측한다.
“차용인들은 높은 이자율을 감당할 수 없다. 원래 이자율은 이렇게 높지 않았다”고 업계는 분석한다.
모기지 브로커회사 ‘버틀러 모기지’의 론 버틀러 사장은 “많은 주택들이 체납 사태에 직면할 가능성이 크다”고 지난달 내다봤다.
온주 모기지 시장의 20%가 사채다.
2021년에는 이 비율이 10.6%였다. 그동안 이자율이 올랐기 때문에 이제 은행 모기지는 더 어렵다.
모기지를 갱신하지 못할 차용인들은 3∼5%로 추산된다. 이 비율은 증가가 예상된다. 중앙은행이 이자율을 내릴 기미를 보이지 않기 때문이다.
“모기지를 연체하거나 좀 더 싼 모기지로 바꾸지도 못하면 집을 팔든가 아니면 채권자가 강매(power of sale)하든가의 방법 뿐이다.”
보통 광역토론토(Great Toronto Area·GTA)에서는 모기지의 2%가 체납된다. 그러나 사금융 증가로 이 비율은 3.5∼4%로 예상된다.
부동산 구입자들은 은행에서 거절 당하면 사채시장으로 고개를 돌린다. 사채시장 이자율은 금융기관보다 높지만 은행들의 융자판단 기준인 스트레스 테스트가 없다.
스트레스 테스트는 앞으로 이자율이 현재보다 2%가 올라가도 채무자가 감당할 수 있고 따라서 연체하지 않을 것임을 증명해야 한다.
토론토 주택가격은 올들어 다소 내렸지만 아직도 100만 달러가 넘는다. 이 뿐 아니라 인플레이션(현재 4.3%)이 계속 높고, 중앙은행의 이자율 고수방침 등 때문에 은행모기지 받기는 여전히 어렵다.
사채시장서 모기지 제공할 때의 중요 판단 요소는 차용인의 순자산(total asset)이지만 은행은 이 뿐 아니라 차용인의 수입 및 신용상태까지 검토한다. 이 때문에 사채시장서 돈 빌리기는 쉽지만 이자율이 높으므로 그만큼 차용인의 연체 위험부담이 크다.
GTA서의 주택강매(파워세일)의 절반은 사금융 체납 때문이다. 사채는 보통 만기가 1년이며 이때 모기지를 다른 곳으로 바꾸거나 은행에 다시 융자를 신청한다.
사채시장을 포함, 전국 금융산업을 통제 감독하는 온주금융감독원의 휴스톤 로크 시장관련 부사장은 “사채를 빌리더라도 만기가 2년을 넘지 말라”고 충고한다. 사채는 이자가 높기 때문에 형편이 나아질 때까지 임시변통일 뿐이다.
은행·신용조합 같은 전통적 금융기관의 이자보다 훨씬 높다. 그 이유는 차용인이 연체, 체납, 파산할 가능성이 높기 때문이다.
사채만 위험한 것은 아니다. 전통 금융에서도 체납, 연체는 증가한다.
2022년 11월 캐나다은행협회 통계를 보면 모기지를 가진 전국 220만 명 중 연체자는 0.07%에 불과했다.
(캐나다에서 영업하는 두 한국계 은행이나 두 개의 한인신용조합 고객 중 한인 연체자는 없다고 은행 측이나 모기지 브로커들은 말한다. 2023년 2월 현재)
연체 비율이 0.3%로 증가한다는 것은 6, 600개의 모기지가 파탄남을 의미한다. 1990년대 중반 이후에는 한 번도 없었지만 이 비율이 최악인 0.6%가 되면 어느 달에서건 1만300건의 모기지가 체납되고 전국 부동산시장은 악영향을 받는다.
4월 현재 전국에서 연체는 적지만 경제보고서는 수개월 또는 4∼6개월이 늦기 때문에 이달이 지나면 좀 더 정확한 상태가 밝혀질 것이라고 금융감독원은 말한다.
“올해는 많은 사람들이 빚 갚기가 어려워 더 많은 연체자와 강매되는 주택이 더 많을 것이다. 사채는 강매 현상의 전주곡이다.”
금융감독원이 최근 실시한 조사에 의하면 전국 주택소유자의 절반 이상, 54%는 “사채를 가진 차용인이 매달 지불하는 금액은 이자도 갚고 원금도 줄여준다”고 알았다. 실상은 다르다. 대부분의 사채는 이자만 갚고 원금은 그대로 남아있다.
“이자는 최고 높이에 다다른 것으로 보이지만 인플레가 아직도 4%대이며(정부 목표 2%) 경기는 완전 회복되지 않았다. 소비자들은 이래서 전통 금융기관에서 모기지를 얻으려고 노력하지만 잘 안된다. 그러므로 사금융의 도움을 받는데 차용인은 사채모기지가 어떻게 작동하는가, 장단점은 무엇? 사채의 진짜 비용은 얼마인가를 고려해야 한다.”
금융감독원 조사에 의하면 사채를 선택하는 중요한 이유는 빌리는 기간(텀:term)이 신축성이 있기 때문이다. 응답자의 26%, 신청하기 쉽다 13%, 자영업자나 규칙적 정기 수입이 없어도 무방하다, 12%.
그러나 응답자의 66%는 융자수수료(렌더피·lender fee)나 알선자(브로커) 커미션은 좋아하지 않았다.
사채모기지는 전통금융과 다르다. “융자수수료가 높고 이자만 지불하며 융자기간이 짧다는 것은 조심해서 살펴야 한다. 사채는 전통 모기지를 못 얻을 때 손을 뻗는 차선책이다. 사채모기지는 장기 해결책이 아니다.” 감독원의 조언이다.
2021년 공인(‘면허를 가진’) 모기지브로커가 소개한 사채는 전체 신규모기지의 10.6%, 3만5,568건이었다.
이 비율은 매년 증가, 올해에는 더욱 클 것으로 전망된다.
감독원은 소비자 교육을 위해서 ‘자기자신을 알라’는 캠페인을 시작했다.
참고: https://www.fsrao.ca/privatemortgage,
기타: 금융감독원은 최근 Sobenna Green, Jermaine Scott, Pinyatas Lounge Inc.에 규정위반 사항을 지적하고 행정적으로 제재했다. 또한 First Swiss Mortgage Corp에 법정관리인을 임명했다고 발표.
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김명규 발행인 ([email protected])
