전매에 대한 궁금한 사항

전매는 부동산 용어로 Assignment Sale 이라고 합니다. 부동산 매매 계약의 양도 및 양수는 다소 혼란스럽고 법적 분쟁의 소지가 있을 수 있는 거래입니다. 특히 GTA(Greater Toronto Area)에서 전매가 더욱 보편화되면서, 이에 대한 궁금한 사항에 대한 대답을 TREB에서 제공하고 있습니다.

일반적인 질문:

1. 전매란 무엇인가요?

전매는 사실상 계약 또는 재산 취득 권리의 매각입니다. 전매는 원래 구매자(양도인, Assignor)가 소유한 원래 계약(Agreement of Purchase and Sale)의 권리와 책임을 새로운 구매자(양수인, Assignee)에게 판매하고 이전하는 거래입니다. 양수인은 일반적으로 원래의 매수 계약에서 약속된 양도인의 모든 의무와 책임을 부담합니다. 이러한 권리와 의무는 원래의 매수 계약서에 명시되어 있으며, 중간 보유 기간(Interim Occupancy) 동안의 이자 지불, 세금 및 유지 보수 비용(Maintenance Fee)과 같은 조항이 포함됩니다. 완료 시, 양수인은 부동산 Title을 얻으며 모든 최종 결제 비용을 부담합니다. a) 양도인: 양도인은 건설사/개발사로부터 유닛을 원래 구매한 사람입니다. b) 양수인: 양수인은 양도인으로부터 매수 계약서를 구매한 사람입니다.

2. 부동산 거래를 포함한 어떤 매수 계약서라도 양도 가능한가요?

일반적인 경우, 어떤 매수 계약서도 양도가 금지되지 않는 한 양도할 수 있습니다.

3. 전매는 합법적인가요?

전매는 원래 매수 계약서에 서면으로 명시적으로 금지되지 않는 한 합법적으로 허용됩니다. 빌더는 일반적으로 양도 수수료를 부과하며, 이것은 보통 양도인(원래 구매자)이 부담하는 비용입니다.

4. 매수 계약서를 양도하기 위해 판매자/개발사의 허가를 받아야 하나요?

구매 및 판매 계약서를 확인해야 합니다. 대개 개발자는 승인 없이 양도를 허용하지 않기 때문에 모든 상황에서는 빌더와 변호사와의 상담이 필요합니다. 또한, 무단 양도로 인해 원래 계약이 해지되고 예치금이 보류될 수 있는 사례가 있었기 때문에 주의가 필요합니다.

5. 양도인과 양수인의 변호사 서비스가 필요한가요?

양도인과 양수인은 각각 이 부동산 분야 전문 지식을 갖고 있는 변호사를 고용하는 것이 중요합니다.

6. 양도인의 부동산 중개인이 MLS에 광고를 할 수 있나요?

개발자가 양도 광고를 허용하는지 여부에 따라 다릅니다. 양도를 명시적으로 금지하는 경우 원래 매매 계약서를 참조하거나 빌더와 상담하십시오 (대부분의 매매 계약서에는 이와 같은 금지 조항이 포함됩니다).

7. 건설, 입주, 완공 또는 유닛 이전일이 지연되는 경우 어떻게 되나요?

지연이 발생한 경우, 양도는 여전히 유효합니다: 양수인은 계약 및 관련 책임을 부담하기로 동의했기 때문입니다.

8. 양수인이 계약을 이행하지 않으면 어떻게 되나요?

이는 일반적인 매매와 다르지 않습니다. 대부분의 경우, 양도인은 매매 계약서에 따른 의무에서 해방되지 않습니다. 따라서, 양도인과 양수인 모두가 책임을 지게 됩니다.

9. 구매 및 판매 계약서 양도 비용은 얼마입니까?

빌더가 양도를 허용한다면, 대개 행정 수수료와 법률 수수료가 발생합니다. 이 비용은 다양합니다. 원래 구매 및 판매 계약서를 확인하시고, 변호사 및 빌더, 리얼터와 상담하십시오.

10. 언제 양도인이 돈을 받습니까?

양도에서는 양도인과 양수인이 합의한 양도 계약서의 조건과 종료일에 따라, 일반적으로 다음 시점에 양도인이 대금을 받습니다. a) 양수인이 보유권 또는 점유권을 획득하는 경우 또는 b) 빌더가 양도를 승인하는 경우, c) 양수인이 법적 소유권을 획득하는 경우.

11. 빌더가 원래 예치금에 대해 지불하는 이자는 누구에게 지급됩니까?

별도로 명시되지 않는 한, 이자는 양도인에게 지급될 가능성이 높습니다.

12. HST는 누가 부담하는지요?

두가지 HST에 대해 말씀드리겠습니다. a)뉴홈에 대해 빌더들은 HST를 포함하여 가격을 책정하고, 분양을 합니다. 빌더는 판매자의 거주를 목적으로 CRA에서 HST를 리베이트를 받습니다. 하지만 전매가 일어날 경우 양수인이 CRA에 HST 리베이트를 신청하셔야 합니다. 이 리비이트 금액은 $24,000 정도 되며, 등기할때 이 금액을 내고, 따로 CRA에 환급 신청을 하셔야 받으실 수 있습니다. 미리 내고 나중에 받게 되는 거지요. 거주이든, 렌트를 주든 서류 작성하셔서 클레임을 하시면 받으실 수 있습니다. 단, 1년안에 매매를 할 경우 CRA에 환급해야합니다. b)양도인이 만약 프리미엄을 받고 전매를 했을 경우 프리미엄에 대한 HST를 내셔야 합니다. 그리고 프리미엄 전체에 대한 세금도 내셔야 하는데, 이 세금은 개인 소득으로 잡히므로, 개인 소득이 많으신 분들은 세금 계산도 해 보시고, 전문가이신 회계사님과 상담하시기를 권장합니다.

13. 양수인이 준비해야 할 사항은 무엇인가요?

빌더는 양도인과 양수인에게 건설업자의 동의서 또는 양도 계약서에 서명하도록 요구하며, 양수인은 주택 융자를 얻을 수 있다는 것을 증명해야 합니다. 양수인은 계약 종료시 양도인이 이미 건설업자에게 지불한 다운페이먼트와 프리미엄이 있다면 프리미엄 금액을 양도인에게 지불해야 합니다. 그리고 양도인으로부터 원래 계약서와 관련 문서 및 빌더의 일정변경 또는 기타 변경 사항을 제공 받아야 합니다.

14. 양도인이 준배해야 할 사항은 무엇인가요?

양도인은 양수인에게 계약서와 관련 문서 및 빌더의 일정변경 또는 기타 변경 사항을 제공하여야 합니다. 그리고 양도인은 다음 비용을 부담합니다. 빌더쪽 변호사 법률 비용 및 비용 부담, 빌더의 동의 수수료 및 양도 수수료, 부동산 수수료. 또한 전매에 관한 세금에 대한 문의는 회계사와 상담을 하시기를 권장합니다.

전매는 위에 나온 내용처럼 복잡한 부분이 많이 있습니다. 그래서 경험이 중요합니다.

전매 문의: 416-797-8881 (그레이스 윤) 또는 416-333-3263(윤현종)