왜 캐나다, 토론토인가?
캐나다는 삶의 질 부분에서 4년 연속 세계 1위 국가로 선정되었습니다. 또한 세계에서 가장 건강한 국가 1위, 세계 우수국가 3위, 교육 분야에서 세계 3위(캐나다 최고의 대학교인 토론토 대학교는 모든 분야를 통틀어 세계 최고 대학교 중에 하나입니다.), 또한 세계에서 2번째로 많은 수의 회사들이 그들의 본사를 캐나다에 두고 있습니다.
캐나다 인구는 세계 어느 나라보다 빠르게 증가하고 있습니다. 매년 30만 명이 넘는 사람들이 늘어나고 있습니다.
토론토는 북미에서 4 번째로 큰 도시입니다. 캐나다 기업들의 사업 본부 중 38%가 토론토시에 있습니다. 북미에서 2번째로 큰 금융 센터 – 3320 억 달러의 경제 (세계에서 7 번째) 또한 북미에서 가장 빠르게 성장하는 기술 센터이기도 합니다. (CBRE Research의 2018 Scoring Tech Talent는 토론토를 50대 기술 시장중 4위에 선정했습니다. 토론토는 2018년 Economist’s Livability 조사에서 140개 도시 중 7위를 차지했으며 같은해 CIMI (Cities in Motion Index)에서 165도시중 8위를 차지했습니다.
캐나다로 이주하는 이민자수 중 약 30%가 토론토시로 이주합니다. 즉, 연간 10만명이 해외로부터 토론토로 이주를 합니다. 앞으로 2년간 약 20만 천명 정도가 해외에서 토론토로 이주 할 것입니다. 이 숫자는 캐나다의 다른 주와 도시에서 유입되는 사람들의 수와 유학생은 제외된 숫자입니다. 다른주와 도시에서 유입되는 인구와 유학생의 숫자 또한 막대한 인구입니다. 그리고 주목할 만한 특징은, 최근에 토론토로 이주한 이민자의 70%는 생산성이 높은 25에서 44세의 연령대입니다. 그리고 다운타운 대학들의 유학생들 비율이 40%에 달한다는 점, 그들은 학교 통학이 가능한 장소에 주거지가 필요하다는 것도 간과하면 안될 부분입니다.
토론토에는 이들이 살 집이 충분할까요? 절대부족입니다. 2012년부터 2017년까지 주택 공급률이 지난 5년중 최저를 기록했습니다. 2016년에 비해 24% 하락했습니다. 이는 3년 연속 감소로 이어지고 있습니다. 2018년에 지어진 집은 모든 형태를 통틀어 고작 10,000채 밖에 되지 않습니다. 201,000명이 필요한 집은 4인 가족 기준으로 50,000채가 필요한데 말입니다.
높은 수요와 낮은 공급의 불균형은 토론토의 주택 및 콘도의 판매 가격 및 임대료를 계속 인상시킬 것입니다. 특히 콘도는 하우스 가격과 비교되면서 오를만큼 올랐다고 생각할 수도 있습니다만, 콘도는 앞으로도 강세를 지속할 것이라 봅니다. 대도시의 면모를 더욱 다지고 있는 토론토에서는 앞으로는 콘도 가격이 하우스 가격과 비교해서 점점 더 강세를 이어갈 것입니다. 도시 외곽으로 가면 예전보다 저렴한 가격으로 집을 구매할 수 있게 되었지만 도시에서 일하는 사람이 외곽에 나와 사는 것은 점점 더 힘들어지고 있습니다. 인구증가와 그로인한 자동차의 증가로 교통체증이 날로 높아지고 집에서 써야할 많은 시간을 속도가 나지 않는 꽉 막힌 길에서 허비하게 되기 때문입니다.
2017년 4월에 온타리오 정부가 발표한 토론토와 주변지역(GTA and Horseshoe Area) 소재 주거용 부동산 외국인 구매에 대한 15% 세금부과등의 부동산 특별법 발효와, 바로 이어진 모기지 스트레스 테스트 덕분에 지난 2년간 부동산 시장은 하락세에 이은 보합세를 유지하고 있습니다. 그러나 이 일련의 조치 이전의 시장은 대단한 활황이었긴 했지만, 단순 투기라고 하기에는 너무나 건강한 시장이었습니다. 제 생각에는, 시장을 식히기위한 합리적인 이유는 없었지만, 단순한 분위기 변화가 구매자들의 불안감을 만들었다고 봅니다. 게다가 모기지 스트레스 테스트는 부동산 구입에 따른 가계부채 증가를 막고, 과열된 시장을 진정시키기 위해 도입된 취지와는 별개로, 지나치게 까다로운 기준 적용으로 첫 내집 마련을 꿈꾸던 젊은 사람들의 꿈을 좌절시키는 부작용을 낳고 있습니다.
어쨋든 외곽 지역의 집값은 2년전에 비해 낮아져서 외곽 생활이 가능한 구매자들의 입맛을 당기고 있고 도시에 집중된 콘도들은 건강한 성장을 계속 이어가고 있습니다. 따라서 부동산투자를 생각하신다면 망설일 이유는 없습니다. 떨어지면 반드시 올라가는 과거 기록을 봐서도 그렇고 상대적으로 저평가된 토론토의 부동산 가격을 볼 때도 그러하며, 지속적으로 유입되고 있는 어마어마한 수의 인구와 현재 세계에서 가장 개발이 많이 일어나는 도시가 토론토라는 사실에서 우리는 쉬운 답을 찾을 수 있을 것입니다.
